Mercredi 10 Février 2021

État des lieux de sortie : comment estimer la vétusté de votre logement ?

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Lors de l’état des lieux de sortie de votre maison ou appartement, notre agence immobilière à Nantes effectue systématiquement un compte-rendu de l’état de votre logement. Cela est essentiel dans la mesure où il faut évaluer sa vétusté, et éventuellement répertorier les dégradations causées par le locataire sortant.

Il va de soi que ledit état des lieux peut être source de litiges entre le bailleur et le locataire. Mais grâce à la grille de vétusté instaurée par la loi Alur, on peut répartir précisément les coûts entre les deux parties.

Différencier la vétusté des dégâts causés par le locataire

La vétusté est clairement définie par la loi, notamment via le décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016. Il s’agit en effet de « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».
Ce type de dégradations est donc naturel et lié au temps, contrairement aux autres dégâts qui sont eux causés par le locataire en raison de sa négligence.

La grille de vétusté, pour prévenir tout litige entre le bailleur et le locataire

L’on notera que la vétusté est logiquement à la charge du propriétaire. À ce titre, afin de connaître le coût précis que ce dernier doit engager pour la réparation ou la rénovation de son logement, il lui est fortement recommandé de prévoir la mise en place d’une grille de vétusté. Celle-ci est établie en prenant en considération la durée de vie théorique de chacun des éléments et équipements compris dans le logement, sans compter que des coefficients de réduction forfaitaire annuels sont également appliqués.

Plus concrètement, la grille de vétusté se présente sous la forme d’un tableau, lequel permet d’établir la durée de vie des matériaux et équipements du logement (le mobilier, les appareils électroménagers, les peintures, les sols, les installations électriques, etc.). À chaque élément est fixé un niveau d’usure naturelle annuel théorique, baptisé taux d’abattement.

LE SAVIEZ-VOUS ?

La loi Alur permet au locataire d’exiger qu’une telle grille soit mise en annexe du contrat de bail. Cependant, la grille de vétusté ne peut être en aucun cas imposée de façon arbitraire par le bailleur.

Comment évaluer les dégâts causés par le locataire ?

Si des dégradations ne sont pas causées par l’usure normale des éléments, il est indispensable que le bailleur les relève de manière précise sur le document de l’état des lieux, si possible avec des photos à l’appui. En effet, les images permettront de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire.

Par la suite, afin d’évaluer le montant des réparations devant être effectuées, le bailleur doit calculer la différence entre la valeur de remplacement à neuf et la valeur théorique par rapport à l’usure normale de l’élément ou équipement ayant subi des dégâts.

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